형사
갭투자 전세사기 고소, 송치!
2025-07-30
사건개요
의뢰인은 서울의 한 빌라에 대해 임대차계약을 체결하고 임대차보증금 3억 4,400만원을 지급하였으며, 같은 날 소유자가 변경되었습니다.
그러나 전세 만기 시에 보증금을 돌려받지 못해 민사상 보증금 반환청구 소송, 형사상 전세사기로 고소하였습니다.
한기수 변호사의 조력
단순히 만기에 전세 보증금을 반환받지 못하였다고 하여 전세사기가 되는 것은 아닙니다. 그러나 의뢰인의 사안을 들어보니 해당 사안의 경우 전세사기가 된다고 판단하였습니다.
우선, 해당 빌라는 민간임대주택으로, 민간임대주택에관한특별법 제49조에 따라 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 그러나 임대인은 세금 체납의 이유로 보증에 가입하지 않았습니다.
또한 임대인은 500만 원의 갭으로 해당 빌라를 매수하였는데, 알고보니 비슷한 시기에 다른 빌라 역시 무자본으로 매수한 상황이었고(저희가 알지 못한 다른 부동산도 있을 수 있음을 명시하였습니다), 그렇다면 전세 만기에 거금의 전세보증금을 반환할 상황임이 미리 예상되었던 상황이었습니다. 그럼에도 만기 이후에 계속해서 보증금 반환이 되지 않은 상황이었습니다.
나아가 임대인은 신의칙에 따라 자기자본없이 해당 빌라를 매수하여 임대차기간 종료 시 보증금을 반환하지 못할 수도 있는 사정 등을 임차인인 의뢰인에게 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 않았습니다.
무엇보다, 사건이 터지자 임대인은 '대리인'이라는 사람의 명함을 주며 '문제가 있는 부동산'을 관리하는 사람이라고 소개하며, 앞으로 이 사람하고만 연락하라고 하였습니다.
마지막으로 의뢰인의 사안과 유사한 판례를 찾아, 고소장에 첨부하였습니다.
조력 결과
이러한 사정들에 비추어, 임대인을 전세사기로 고소하였고, 경찰은 혐의가 인정된다고 판단하여 사건을 검찰에 송치하였습니다.
시사점
전세보증금을 반환받지 못할 경우, 무조건적으로 형사고소를 진행하는게 능사는 아닙니다.
구체적인 사안에 따라, 민사상 보증금반환청구만 진행하거나 그외에 가압류, 형사상 고소, 경매 참여하는 등 단계적으로 혹은 동시에 진행할 수 있어, 사안에 맞는 전략 수립이 중요합니다.
